【案情】

  原告梁某，男，个体工商户。

  原告袁某，男，个体工商户。

  被告罗山县某乡兽医站(后合并到罗山县某乡农村经济发展服务中心，以下简称兽医站)。

  法定代表人张某，该站站长。

  第三人万某，男，个体工商户。

  二原告原系被告兽医站职工，1993年袁某开始租赁兽医站的一间门市部使用，租赁合同于2003年12月30日到期。后因兽医站准备卖房，双方没有再续签房屋租赁合同，但实际上一直由袁某使用。梁某于2003年11月底从原承租人王某手中转租兽医站另一间门市部，兽医站对转租未提出异议。租赁期间，因兽医站尚欠二原告款项，故二人也未与该站结算租赁费用。2005年4月10日兽医站召开单位干部职工大会，拟定整体卖房，6万元起步等条件。当月15日，二原告作为兽医站职工在会议记录上签字同意单位卖房意见，袁某签字明确表示只买一间房屋。2005年7月初，罗山县某乡人民政府干部罗某与兽医站法定代表人张某通知梁某卖房事宜，梁因出价太低而未购买成房屋。2005年7月19日兽医站以6.2万元将两间门面房卖给第三人万某。目前，该两间房屋仍由二原告占用。

  二原告诉称，被告所有的两间门面店一直由其二人租赁使用，而被告的法定代表人没有经过单位任何干部职工同意，私自将二间房屋卖给第三人，侵犯了原告的优先购买权，要求确认被告与第三人的买卖合同无效，自己享有优先购买权。

  被告辩称，兽医站经乡政府同意召开全站干部职工会，一致商定同意买房，并拟定最低卖6万元，谁出价高即卖给谁等条件，而两原告只愿出价4万元，故未卖给二原告。另外，兽医站每年都签房屋租赁合同，与袁某的合同2003年12月30日到期后没有续租；梁某是从原承租人王某手中未经兽医站同意私自转租的。现二原告与被告没有房屋租赁关系，故二原告不享有优先购买权。

第三人述称，同意被告意见。

【审判】

  罗山县法院审理以为，合法的租赁与买卖关系应受法律保护。袁某在与兽医站的租赁合同到期后继续使用房屋，兽医站未提出异议应视为继续租赁；梁某从他人手中转租，兽医站亦未提出异议，应视为不定期租赁，故上述租赁关系合法有效，应予认定。兽医站于2005年4月10日拟定条件决定整体卖房，梁某与袁某签字表示同意，而袁某只愿意购买一间房屋，与单位整体售房条件相悖。梁某在接到卖房通知后，认为房价太高拒绝购买。从2005年4月15日二原告签字至当年7月19日兽医站与第三人万某签订卖房协议三个多月的时间内，二人未向兽医站提出购买要求，应认定该站已履行了通知义务，二原告已丧失优先购买的权利。因此兽医站与第三人签订的房屋买卖合同有效，应予保护，二原告的诉讼理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、二百三十条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干意见(试行)第一百一十八条的规定，判决：驳回二原告的诉讼请求。

  一审宣判后，二原告不服，上诉称：一审认定上诉人丧失优先购买权不合法，即原审判决颠倒了要约和承诺的关系，在承租人优先购买权法律关系中，是房屋所有权人发出要约，本案兽医站已于2005年4月15日向上诉人发出要约，上诉人明确表示愿意购买，合同关系成立；一审判决认定梁某在接受通知后认为房价太高而拒绝购买无事实根据，不能推翻4月15日的会议记录；原审法院认定袁某只愿购买一间房屋不符合整体出售条件，与有关法律相违，袁某对承租的一间房屋享有优先购买权。

  二审法院另查明，2005年7月19日兽医站与第三人万某签订卖房协议，约定将兽医站位于罗山县某乡东街的87.3平方米的房屋(含二上诉人租赁的两间门面房)及院落以6.2万元整体出售给万某；上诉人上诉后，罗山县某乡兽医站因乡镇机构改革，合并到罗山县某乡农村经济发展服务中心。

  信阳中院审理后认为，承租人优先购买权是从租赁权派生出的一种权利，是对承租人租赁权的法律保护，但其本质上仍是基于租赁合同关系而产生的一种债权，根据民法“物权优于债权”的一般原则，对所有权人所有权的保护应重于对承租人租赁权的保护。根据双方提交的证据，可以认定本案的法律事实是部分房屋出租，而整体房屋出售，这就形成了上诉人与兽医站针对本案诉争房屋建立的不同权利而发生的冲突。当二者相冲突的权益无法同时得到同等保护时，应根据“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，故二上诉人对本案整体出售的房屋不享有优先购买权。且在本案中，袁某只愿意购买一间房屋，明显不符合兽医站的售房条件，梁某在兽医站的售房记录上，只表示准备购买，且没有证据证实梁在合理期限内就房价等内容与兽医站进行协商过或达成协议，故二原告要求行使优先购买权的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

  本案在社会中常有，主要涉及以下问题：

  一、优先购买权的法律特征

  所谓优先购买权是指共有人分出并出卖自己分得的财产或出租人出卖出租房屋时，其他共有人或承租人在同等条件下有优先购买的权利。此权利具有以下特征：

  1、优先购买权是限制权。共有人出卖自己分出的财产和出租人出卖自己所有的房屋，都是行使财产所有权最充分的表现。但是，法律基于保护其他共有人或承租人的权益，规定共有人出卖自己分出的财产或出租人出卖自己的房屋时，其他共有人或承租人在同等条件下有优先购买的权利，这是对财产所有人行使所有权的一种必要限制，是民事活动合法原则与禁止权利滥用原则的具体表现。

  2、优先购买权是请求权。优先购买权是共有人或承租人享有的一种请求权，其实现必须依赖于共有人出卖自己分出的财产或出租人出卖出租房屋时，在同等条件下将标的物转让优先购买人的行为，没有这种行为，优先购买权就不能实现。

  3、优先购买权是期待权。优先购买权不是一种现实权利，在共有人分出并出卖自己的财产前或出租人出卖出租房屋前，其他共有人或承租人仅仅存在实现优先购买权的可能性。只有当共有人出卖自己分出的财产或出租人出卖出租房时，其他共有人或承租人才能在同等条件下实现优先购买权的可能性转变为现实的权利。

  所以，优先购买权是依照法律规定，在原共有人与共有人之间，出租人与承租人之间产生的特定的权利义务关系，本质上是一种债权债务关系。本案中，承租人优先购买权即是从房屋租赁权中派生出的一种权利，是对承租人租赁权的法律保护，但其仍然是基于房屋租赁合同而产生的一种债权。

  二、部分房屋承租人是否享有优先购买权？

  《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是对整体房屋承租人享有优先购买权的法律依据，那么，部分房屋承租人是否享有优先购买权呢？笔者认为：

  1、物权优先于债权。物权是绝对权，对世权，债权是相对权、对人权，物权具有优于债权的效力，这是民法的一般原则，房屋所有权显然属于物权，既然优先购买权本质上是一种债权，那么，当同一标的物上物权与债权并存时，物权当然就有优先于债权的效力。所以，在法律上，对所有权人的所有权保护应当重于对承租人优先购买权的保护。本案中，当在争议标的上出现了两种完全相冲突的权益无法同时得到同等保护时，就应当从着重保护所有权的价值取向出发进行裁判。

  2、整体房屋出售，部分承租人以优先购买权要求购买不合法。

  合同法规定的承租人优先购买权，必须以“同等条件”为前提，这就表示，承租人的购房条件除必须符合物权人的售房条件外，还要与其他购房人的购房条件相同或更优越，承租人的优先购买权才能实现。而部分承租人要求对自己承租的部分房屋享有优先购买权，显然不符合出租人整体出售房屋这一条件；部分承租人要求对整体出租房屋享有优先购买权，也必然会侵害其他部分承租人及第三人的利益，这也与有关保护财产流动的稳定，有效发挥财产效用的法律精神相违。本案原告袁德伦只愿意购买一间房屋，原告梁其伟只表示准备购买，二人依法均不享有出租房屋的优先购买权。

  综上所述，被告兽医站的所有权(物权)优于原告袁德伦、梁其伟二人的优先购买权(债权)，在被告整体出售出租房屋时，部分承租人二原告不享有优先购买权，法院的判决是正确的。