新买的商品房装修好了高高兴兴住进去，却发现房屋出现了墙壁渗水的情况，甚至在数年后漏到了楼下邻居家中，罗山县某小区的业主王先生（化名）就遇到了这种糟心事。碰到这种房屋出现质量问题的情况，业主该如何依法维权呢？

基本案情

王先生在罗山县某小区购买了一套商品房，进行了装修随后入住。本来乔迁新居是一件高兴的事情，但是在入住以后，王先生却发现主卧卫生间周围的墙壁上出现了渗水的情况。原本情况不算严重，也并未排查到渗水原因，但数年后，不止他的房屋出现渗水，楼下的邻居的房屋也逐渐出现了屋顶渗水的情况。邻居一度要求他暂停卫生间用水，并进行维修和赔偿。

王先生多次进行检查还是没有发现渗水原因，他便找到小区的物业公司要求解决，但一直没有处理结果。此后，王先生自己聘请专业人员对渗水的卫生间进行了检测和维修，检查过程中发现是该商品房的开发商在建房过程中存在失误造成的。为维护自身合法权益，王先生将开发商和物业公司诉至罗山县人民法院，要求其赔偿自己相关费用及损失。

调解经过

由于矛盾争议较大，三方当事人未能在诉前调解阶段达成一致意见，该案进入审理程序。罗山县人民法院民事审判二庭员额法官赵保玉在接收到该案后，立刻着手了解案情。考虑到该起案件涉及到业主、开发商、物业公司的多方利益，且关系到邻里关系的和谐与社会稳定，法官决定以调解的方式妥善化解纠纷。

调解过程中，原告称自己聘请了专业人员对渗水原因进行检测，在凿开包裹下水管的水泥楼板后发现是某根水管存在瑕疵和质量问题导致的渗水。因为水管上的小孔被水泥楼板包住并不明显，所以直到现在才发现问题。但被告开发商始终不认可房屋建成时水管便存在漏洞，认为是水管长期老化导致的，超出保修期限自己不应该担责。被告物业公司也称己方及时处理了业主反映的问题，并帮助业主申请维修基金，已经尽到了相关义务，不应该承担责任。

法官在了解情况后，先平复当事人的情绪，引导他们理性地看待问题，换位思考、相互体谅，并通过释法析理让当事人理解相关法律规定并明晰各自所应承担的责任。经过分析，法官认为本案争议的焦点在于房屋漏水是否为开发商在建房过程中存在失误造成的。但如果针对此问题进行房屋鉴定，将会耗时数月，花费数万元鉴定费，对双方来说无疑又是一次时间和金钱上的巨大损失。在法官的耐心调解下，最终结合实际查明的情况，开发商与王先生自愿达成了和解协议。开发商一次性赔偿王先生包括检测、维修、房屋损失在内的费用共计35000元并当场履行。至此，该案得到圆满化解。

法官说法

一、新房出现渗水漏水，谁来担责？

开发商作为房屋的设计、建设者，对所售房屋承担质量保修责任。如果漏水原因为房屋质量问题，开发商不能举证证明该渗水漏水是由于自然原因或购房者人为改动等造成的，则需要在保修期内承担维修责任，并就购房人的相关损失进行赔偿。根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，对于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。

二、房屋超过保修期限出现渗水漏水，谁来担责？

一般来说，新房或购买的二手房屋超过保修期，大部分是因为防水层、管道等建材长时间使用产生了老化和损坏，这种情况需要业主自行维修，可以申请使用房屋维修基金。

但若交付的房屋在保修期限内便出现问题，则属于开发商未完整履行合同约定的质保义务，开发商应当在保修范围和期限内承担保修责任，该保修责任的完成应以商品房瑕疵修复达到满足房屋正常使用的标准为前提。如果商品房质量一直达不到合格标准，或在维修后较短时间内维修处再次发生渗水，即使房屋已经超过保修期限，开发商仍应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

三、物业公司需要承担相关责任吗？

一般根据业主与物业签订的服务合同，物业需要对小区公共管道来进行日常的维修和养护。业主使用的楼内水管发生渗水漏水，大部分是使用不当或老化损坏造成的，物业不负有维修义务。但如果漏水是由于公共管道破裂、屋顶漏水等公共部位的问题引起的，且物业公司未能及时履行维修义务，那么物业公司也可能承担相应的赔偿责任。在物业公司拒绝维修或者不能及时维修的情况下，业主也不能放任损失的进一步扩大，而是应当及时采取积极措施。